اوراق اجاره
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
اجاره یکی از
عقود اسلامی است. اوراق اجاره
به اوراق بهاداری اطلاق می‌شود که دارنده آن
به‌صورت مشاع، مالک بخشی از دارایی می‌گردد که منافع آن بر اساس قرارداد اجاره
به مصرف‌کننده یا بانی واگذار شده است.
در صکوک اجاره،
حق استفاده از منافع دارایی یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها، در برابر اجاره‌بها از مالک
به شخص دیگری منتقل می‌شود.
اجاره در لغت
به معنای رهانیدن و
به فریاد رسیدن
و در اصطلاح فقهی، قراردادی است که
به سبب آن، مستاجر در برابر مالی که
به موجر می‌پردازد، برای مدت معیّن، مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
گرچه عقد اجاره دارای قدمت طولانی است و در
قرآن کریم، پیشینه آن
به زمان
حضرت موسی می‌رسد، اما استفاده از این
عقد در بازارهای مالی کشورهای اسلامی،
به‌صورت اوراق اجاره پدیده‌ای جدید است. در دهه ۱۹۹۰، همزمان با گسترش ساختارهای گوناگون معامله‌های مالی
به
وسیله بانک‌های اسلامی، ایده استفاده از ابزارهای مالی اسلامی نیز تشدید شد.
به دنبال آن متخصصان مالی در کنار عالمان دینی
به مطالعه راهکارهای مناسب اقدام کردند. ایده انتشار اوراق اجاره برای نخستین بار
به
وسیله منذر قحف (Monze Kahaf) در مقاله معروف وی با عنوان «استفاده از اوراق اجاره دارایی برای پوشش شکاف بودجه» در سال ۱۹۹۷ مطرح شد و پس از بررسی جزئیات عملیات آن، منتشر شد.
در تقسیم انواع اجاره می‌توان از سه نوع اجاره نام برد. دو نوع از آن، اجاره اموال (اشیا و
حیوان) و اجاره اشخاص، قرارداد اجاره
به حسب عین مستاجره است:
اجاره اموال یا اجاره اعیان عبارت است از اجاره‌ای که در آن، عین مستاجره اشیائی مثل خانه، زمین، مزرعه، باغ، خودرو، هواپیما، ماشین‌آلات، حیوان و درخت؛ که جهت بهره‌برداری از منافع آن‌ها اجاره داده می‌شوند.
اجاره اشخاص یا اجاره اعمال عبارت از اجاره‌ای است که در آن عین مستاجره،
انسان است و کار و عمل او در مقابل اجرت معیّن
به تملیک مستاجر درمی‌آید.
نوع خاصی از
اجاره،
اجاره به‌شرط تملیک است. مطابق ماده ۵۸ آیین‌نامه اجرایی قانون
بانکداری بدون ربا، «اجاره
به‌شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل
به‌شرط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک شود.»
۱. ناشر (وکیل): ناشر اوراق اجاره می‌تواند دولت، مؤسسه وابسته
به دولت، بانک دولتی، بانک خصوصی یا مؤسسه مالی غیر بانکی، مانند شرکت‌های لیزینگ باشد. ناشر اوراق اجاره، بعد از کسب مجوّز قانونی،
به انتشار اوراق اجاره اقدام کرده، آن‌ها را در مقابل دریافت وجه مشخص (قیمت اسمی اوراق)
به مردم وامی‌گذارد.
رابطه حقوقی ناشر با متقاضیان اوراق، رابطه
وکالت است؛ یعنی ناشر با اعطای اوراق اجاره، وجوه مردم را
به‌صورت وکالت دریافت می‌کند؛ سپس با وکالت از طرف صاحبان اوراق، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریده،
به متقاضیان اجاره می‌دهد.
۲. دارنده (موجر): دارندگان اوراق اجاره در واقع مالکانِ مُشاعی کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام هستند؛ که ناشر اوراق،
به وکالت از طرف آنان اجاره داده است.
دارندگان اوراق، می‌توانند اوراق اجاره را نگهدارند و
به‌صورت ماهانه از درآمد آن‌ها استفاده کنند؛ چنان‌که می‌توانند در مواقع نیاز
به نقدینگی، آن‌ها را (که سند مالکیّت دارایی حقیقی است)
به دیگری بفروشند. خریداران اوراق، مالکان جدید دارایی‌های اجاره داده‌شده خواهند بود.
۳. استفاده‌کننده از کالا (مستاجر): رکن سوّم
معامله، کسانی هستند که در جایگاه مستاجر از کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام استفاده می‌کنند و طبق قرارداد اجاره متعهد هستند در مقابل این استفاده، اجاره‌بها بپردازند.
جهت انتشار اوراق اجاره، وجود دست‌کم سه نهاد مالی ضروری است که عبارت‌اند از:
۱. بانی: بانی شخصی حقوقی است که صکوک (اوراق) اجاره با هدف تامین مالی آن منتشر می‌شود و می‌تواند
به اجاره کردن دارایی مبنای انتشار صکوک اجاره از واسط،
به نمایندگی از سرمایه‌گذاران مبادرت کند.
۲. واسط: واسط، نهادی مالی است که صرفاً
به‌منظور نقل و انتقال دارایی
به وکالت از دارندگان صکوک اجاره و انتشار اوراق اجاره تشکیل می‌شود.
۳. امین: امین شخصی حقوقی است که
به نمایندگی از سرمایه‌گذاران و
به‌منظور حفظ منافع آنان در چارچوب ضوابط اجرایی انتشار صکوک اجاره، مسئولیت نظارت بر کل فرایند عملیاتی صکوک اجاره را بر عهده دارد.
اوراق اجاره با توجّه
به ماهیت قرارداد
به دو نوع اجاره عادی و اجاره
به‌شرط تملیک تقسیم می‌شود:
۱. اوراق عادی: در این اوراق، مؤسسه مالی، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را متناسب با عمر مفید آن‌ها برای مدت زمان مشخص،
به متقاضیان (مستاجران) اجاره می‌دهد و در پایان قرارداد، کالای مذکور را تحویل گرفته، در بازار کالاهای مستهلک (دست‌دوم)
به فروش می‌رساند و قیمت حاصل از فروش را
به حساب صاحبان اوراق منظور می‌دارد.
۲. اوراق اجاره
به‌شرط تملیک: در این نوع اوراق، مؤسسه مالی ناشر اوراق با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره
به‌شرط تملیک، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریده، با قرارداد اجاره
به‌شرط تملیک
به متقاضیان وامی‌گذارد و در پایان قرارداد اجاره، مطابق شرط، کالاهای موردنظر را
به تملیک مستاجر درمی‌آورد.
اوراق اجاره قابلیت بسیار گسترده‌ای دارد و می‌تواند در موارد زیر
به کار رود:
مؤسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز وزارتخانه‌ها، مؤسسه‌ها، نهادها و شرکت‌های وابسته
به دولت و شهرداری‌ها را خریده و
به‌صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد؛ کالاهایی چون زمین، ساختمان، مدرسه، دانشگاه، هواپیما، کشتی، سدّ، اتوبان، پارک و... جزء کالاهای سرمایه‌ای مذکورند.
ناشر می‌تواند با منابع حاصل از واگذاری اوراق، وسایل کار و کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های اقتصادی (زمین، ساختمان، مغازه، کارگاه، مزرعه، باغ، هواپیما، کشتی، کامیون، اتوبوس، قطار، ماشین‌آلات، ابزار کار و...) را خریده،
به‌صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد.
ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع این اوراق،
به خرید کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها (زمین، ساختمان، ویلا، باغ، خودرو و...) اقدام کرده، سپس آن‌ها را
به‌صورت قرارداد اجاره در اختیار خانوارها قرار دهد.
اوراق اجاره با بهره و ربا تفاوت دارند و دارای ویژگی‌هایی هستند:
اسناد و اوراق اسلامی،
به‌طور معمول دربردارنده سهم مشاعی از سرمایه دارای سود یا درآمد حقیقی هستند. درحالی‌که
اوراق بهادار ربوی بیان‌گر مالکیت دارندگان آن‌ها در طرح‌های تجاری یا صنعتی که اوراق برای آن‌ها انتشار یافته، نیست و بیشتر نشان‌گر
وام ربوی است. این مهم‌ترین ویژگی است که اوراق اسلامی را از اسناد ربوی متمایز می‌سازد.
گرچه
به جهت متغیر بودن بازدهی اوراق، جریان درآمدی خالص، متغیر است، اما می‌توان با اتخاذ تدبیرهایی (مدیریت ریسک)
به بازدهی با ثبانی دست‌یافت.
به‌طور مثال؛ وقتی مؤسسه مالی خاص، با انتشار اوراق اجاره، سرمایه مالی لازم را برای خرید یک فروند هواپیمای مسافربری فراهم می‌کند، می‌تواند آن هواپیما را
به‌صورت اجاره
به‌شرط تملیک پنج‌ساله
به یک شرکت حمل‌ونقل هوایی واگذارد و ضمن قرارداد، هزینه‌های جاری حفظ و نگهداری و استفاده از هواپیما را با شرکت پیش‌گفته شرط کند و هزینه‌های غیرمترقبه و اساسی را از راه شرکت‌های بیمه پوشش دهد.
در نتیجه برای سرمایه‌گذاران (صاحبان اوراق اجاره) بازدهی باثباتی را تدبیر کند؛ اما در اوراق ربوی
به‌طورمعمول
سود معینی در دوره‌های معین ماهانه، فصلی یا سالانه میان دارندگان اوراق تقسیم می‌شود؛ این سود بر اساس نرخی (درصدی) از
سرمایه و نه نسبتی از سود واقعی در نظر گرفته می‌شود.
در این گروه از اوراق بهادار اسلامی گرچه
به‌مقتضای قراردادهای
به‌کاررفته، تعهد و تضمین حقوقی درباره بازپرداخت اصل سرمایه وجود ندارد، اما از جهت واقعی
به‌گونه‌ای رفتار می‌شود که برای صاحبان اوراق اطمینان حقیقی و واقعی نسبت
به دریافت اصل سرمایه
به همراه سود قابل توجه،
به دست می‌آید.
مثل اینکه موسسه مالی می‌تواند
به‌صورت
شرط ضمن عقد، بخشی از هزینه‌ها را
به عهده مستاجر بگذارد و بخشی از آن را با پرداخت هزینه بیمه کند؛ اما در اوراق بهادار ربوی، استرداد اصل سرمایه در پایان مدت آن‌ها (اعم از اینکه طرح سود کند یا زیان) تضمین‌شده و صادرکننده اوراق، فقط
به بازگرداندن سرمایه همراه با سود مورد توافق متعهد شده است.
انتشار گسترده و منظم اوراق اجاره، می‌تواند آثار و کارکردهای گوناگون اقتصادی
به همراه داشته باشد. برخی از آن‌ها عبارت‌اند از:
حذف ابزارهای مالی چون
اسناد خزانه،
اوراق قرضه و برخی از انواع سهام ممتاز، از بازارهای مالی کشورهای اسلامی
به جهت ربوی بودن آن‌ها، خلأ چشم‌گیری را پدید آورده است. گرچه این خلأ تا حدودی
به
وسیله انتشار اوراق مشارکت سرمایه‌گذاری در
ایران و ابزارهای مشابه آن در دیگر کشورهای اسلامی پرشده، کافی نیست.
انتشار اوراق اجاره،
به‌ویژه از نوع
اجاره به‌شرط تملیک که جزء ابزارهای مالی با سود تقریباً معیّن، شمرده می‌شود، می‌تواند مکمّل خوبی برای اوراق مشارکت و ابزار مناسبی برای افراد ریسک گریز و متعارف باشد.
اوراق اجاره می‌تواند ابزار مناسبی برای جذب نقدینگی در دست مردم و هدایت آن‌ها
به سمت فعالیت‌های تولیدی باشد. مؤسسه مالی ناشر اوراق، با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های تولید؛ چون زمین، ساختمان، ماشین‌آلات و ابزار کار را تهیه و
به قرارداد اجاره در اختیار آنان می‌گذارد.
این اوراق
به جهت قابلیت قرارداد اجاره در تامین مالی بخش‌های گوناگون صنعتی،
کشاورزی،
معدن،
مسکن، خدمات و بازرگانی، می‌تواند
به کار رود.
مؤسسه‌های ناشر اوراق اجاره، افزون بر تامین مالی بنگاه‌های اقتصادی، کالاهای مورد نیاز خانوارها را نیز تهیه و
به قرارداد اجاره و اجاره
به‌شرط تملیک در اختیار آنان می‌گذارند.
به این ترتیب برافزایش رفاه عمومی جامعه کمک می‌کنند. اگر جهت‌گیری این مؤسسه‌ها
به‌سوی خرید و اجاره کالاهای تولید داخلی باشد، افزون بر رفاه عمومی، از این راه بر رشد تولید و اشتغال نیز کمک می‌کنند.
اوراق اجاره می‌تواند برای تامین کالاهای سرمایه‌ای دولت، وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و مؤسسه‌های وابسته
به دولت
به کار رود.
به‌ویژه که دولت می‌تواند
به
وسیله این ابزار، نقدینگی مازاد بخش خصوصی را برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی سوق دهد.
در نتیجه اوراق اجاره می‌تواند ابزار مناسبی برای وضعیت تورّمی
به‌ویژه تورم توام با رکود باشد. دولت با انتشار اوراق اجاره، از یک طرف، نقدینگی را در جامعه کنترل می‌کند و از طرف دیگر با سوق دادن آن‌ها
به سمت فعالیت‌های مولّد، زمینه اشتغال و تولید را فراهم می‌آورد.
در صورت گسترش قابل توجه اوراق اجاره و شکل‌گیری
بازار منسجم برای آن‌ها، بانک مرکزی می‌تواند در مواقع نیاز با ورود
به این بازار و
خرید و فروش اوراق اجاره، روی حجم نقدینگی و نرخ بازده اوراق تاثیر گذارد
به این بیان که در وضعیت رکود با خرید اوراق اجاره و تزریق پول بر جامعه، حجم پول را افزایش می‌دهد و در وضعیت تورّمی با فروش اوراق و جمع‌آوری نقدینگی مازاد در دست مردم، حجم پول را کنترل می‌کند.
سایت پژوهه، برگرفته از مقاله «اوراق اجاره»، تاریخ بازیابی ۱۳۹۸/۰۱/۱۹
