شفعه
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
شفعه يکي از حقوقي است که بوسيله آن
شريک مي تواند سهم فروخته شده شريک خود را
تملک کند.
شُفعه به استحقاق تملّک سهم فروخته شده شريک شفعه گفته مي شود.
چنانچه يكى از دو شريكِ ملكى، سهم خود را به فردى سوم بفروشد،
شريک ديگر حق دارد با شرايطى
سهم فروخته شده را به ملك خود درآورد. چنين استحقاقى را «شفعه» گويند.
برخى، شفعه را به حق تملک
قهرى سهم فروخته شده توسط شريک، براى شريک ديگر، تعريف كرده اند. طبق اين تعريف، شفعه حق خواهد بود نه استحقاق. به دارنده اين حق «شفيع» گويند.
شفعه عنوان بابى مستقل در
فقه است كه همه مسائل و
احكام مربوط به آن به تفصيل در اين باب آمده است.
شفعه در
شرع مقدس، امرى ثابت و
مشروع است.
شفعه در اموال
غير منقول قسمت پذير، همچون
زمين،
خانه،
باغ و
مزرعه ثابت است. ثبوت آن در اموال
منقول، اختلافى است. عدم ثبوت به اكثر
فقها، بلكه
مشهور و قول به ثبوت به اكثر متقدمان و گروهى از متأخران نسبت داده شده است.
برخى قائلان قول نخست، در خصوص
حيوان و
برده شفعه را جارى دانستهاند.
ثبوت شفعه در اموال غير منقول غير قابل قسمت- كه قسمت كردن آن موجب
ضرر است- از قبيل
حمام،
راه و آسياب، اختلافى است. قول به عدم ثبوت آن به اكثر متأخران، بلكه اكثر فقها، بلكه
مشهور، بويژه متأخران نسبت داده شده است.
شفعه در درخت و نيز در بنا به تبع
زمين ثابت است؛ ليكن در صورتى كه مستقل داد و ستد شوند، اختلاف مطرح در اموال منقول درباره آنها نيز مطرح است.
۱. عدم تعدد شفيع: به قول
مشهور، در اجراى حق شفعه، شفيع بايد يك نفر باشد و با تعدد آن، حق شفعه منتفى است.
۲. انتقال به سبب
بيع: به قول مشهور- كه بر آن ادعاى
اجماع نيز شده- در ثبوت شفعه
شرط است كه شريک،
سهم خود را از راه بيع به ديگرى منتقل كند. بنابر اين، انتقال سهم وى با
هبه،
صلح،
مهر قراردادن و مانند آن، سبب ايجاد حق شفعه براى شريکش نمىشود.
۳. عدم افراز سهم: از شرايط ثبوت شفعه آن است كه شراكت به گونه
مشاع باشد. بنابر اين، شريکى كه سهمش از زمين و مانند آن، تعيين و تفكيک شده، حق شفعه ندارد، مگر خانه كه در صورت داشتن راه
مشترک، چنانچه شريک، سهم مفروز خود را همراه سهم مشترك خويش از راه، به ديگرى بفروشد، براى شريک وى حق شفعه ثابت مى گردد؛ ليكن در اينكه اشتراک در
آب- مانند
چاه- نيز حكم اشتراک در
راه را دارد يا نه و نيز در الحاق باغ و زمين به خانه، اختلاف است.
هرگاه
ملک غير مشمول شفعه- مثلا زمين قسمت شده- همراه ملك مشمول شفعه- چون زمين قسمت نشده- فروخته شود، حق شفعه تنها در ملك مشمول شفعه جارى است و نه تمامى مورد
معامله.
۴. اسلام: در فرض
مسلمان بودن
خريدار،
شفيع نيز بايد
مسلمان باشد تا بتواند اخذ به شفعه كند و چنانچه خريدار كافر باشد، حق شفعه براى كافر نيز ثابت خواهد بود.
۵. توانايى پرداخت
ثمن: شفيع بايد
بالفعل يا
بالقوه توانايى پرداخت
ثمن را داشته باشد. بنابر اين، در صورت ناتوانى وى از پرداخت
ثمن به
مشترى و يا طفره رفتن و تأخير در پرداخت آن، حق شفعهاش
باطل مى شود، مگر آنكه خريدار راضى شود صبر كند.
چنانچه شفيع مدعى باشد ثمن در اختيار او است، ليكن فعلا نزدش حاضر نيست، سه روز به او مهلت داده مى شود و اگر بگويد در شهرى ديگر است تا زمان دستيابى به آن- هرچند بيش از سه روز طول بكشد- به وى مهلت داده مى شود، به
شرط آنكه به خريدار زيانى نرسد.
حق شفعه غايبى كه حتى توسط وكيل خود نتوانسته آن را اعمال كند؛ هرچند غيبتش به درازا بكشد، همچنين فردى كه از فروش سهم توسط شريک خود آگاهى نيافته است و نيز
بيمار يا زندانى اى كه حتى توسط
وكيل خود نتوانسته اخذ به شفعه كند، ساقط نمى شود.
حق شفعه براى
سفيه،
ديوانه و
كودك نيز ثابت است؛ ليكن متولى اعمال اين حق،
ولي آنان است كه با رعايت
مصلحت و يا عدم
مفسده- بنابر اختلاف اقوال- مى تواند از طرف آنان اعمال حق كند. البته
سفيه با
اجازه ولي مى تواند براى خود حق شفعه را اعمال كند.
چنانچه در موارد ياد شده،
ولي حق شفعه را اعمال نكند، كودك پس از
بلوغ و
ديوانه پس از هوشيارى مى توانند آن را اعمال نمايند.
اعمال حق شفعه كه از آن به اخذ به شفعه تعبير مى شود، پس از وقوع
عقد بيع براى شفيع ثابت مى شود، مگر آنكه فروشنده حق
خيار فسخ داشته باشد كه در اين صورت برخى، استحقاق شفيع نسبت به اعمال حق شفعه را مشروط به پايان يافتن زمان
خيار دانسته اند.
شفيع نمىتواند حق شفعه را نسبت به بخشى از سهم فروخته شده اعمال كند؛ بلكه يا بايد از حق خود صرف نظر نمايد و يا آن را نسبت به تمامى
سهم اعمال كند.
شفيع قيمت تمام شده عقد را به خريدار مى پردازد؛ خواه بيشتر از قيمت واقعى ملک باشد يا كمتر از آن و هزينههاى انجام گرفته توسط
خريدار، همچون
اجرت دلال يا
وكيل بر عهده او نيست.
اخذ به شفعه از
ايقاعات است؛ از اين رو، نيازى به قبول
خريدار نيست.
اخذ به شفعه با فعل و قول تحقق مى يابد. فعل بدين گونه كه مشترى سهمى را كه خريدارى كرده در ازاى دريافت بهاى آن از شفيع به وى تحويل مى دهد و يا در صورت عدم پرداخت آن از سوى شفيع، راضى به
صبر مى شود، و قول با گفتن الفاظ بيانگر آن- همچون: گرفتم و تملّك كردم- با پرداخت بها يا راضى شدن مشترى به صبر، تحقق مى يابد. بنابر اين، بر صرف گفتن
الفاظ دلالت كننده بر اخذ به شفعه، بدون پرداخت بها يا راضى شدن
خريدار به
صبر، اثرى مترتب نمىگردد.
چنانچه بهاى پرداختى توسط مشترى مثلى باشد، مانند
طلا و
نقره، شفيع مكلف به پرداخت مثل آن است و اگر قيمى باشد، مانند
حيوان و پارچه، آيا حق شفعه ساقط مى شود يا نه؟ مسئله اختلافى است. بنابر قول دوم، شفيع معادل بهاى پرداختى توسط مشترى را مى پردازد.
به قول
مشهور، اخذ به شفعه فورى است. بنابر اين، شفيع به محض آگاهى از
معامله و تحقق حق شفعه براى خود، فورى بايد آن را اعمال كند؛ چون حق شفعه با تأخير بدون
عذر در اعمال آن،
باطل مى شود و چنانچه تأخير از روى عذر باشد، مانند جهل به ثبوت حق شفعه، عدم اطمينان به سخن خبر دهنده و يا در
زندان بودن شفيع، به گونهاى كه قادر به اعمال آن نباشد، حق شفعه
باطل نمىشود.
اقدام فورى به اعمال حق شفعه امرى
عرف ى است. بنابر اين، اگر شفيع مشغول كارى همچون
تشييع جنازه، استحمام و يا
عبادت باشد، لازم نيست آن را رها كند، بلكه پس از فراغت از آن، اخذ به شفعه مىنمايد.
چنانچه خريدار مورد شفعه را به ديگرى بفروشد، شفيع مى تواند به هر دو رجوع و اخذ به شفعه كند. همچنين است اگر چند بار دست به دست شده باشد. در اين گونه موارد، اگر شفيع به خريدار اول رجوع كند، بهاى معامله را مى پردازد و معاملات بعدى باطل خواهد بود و در نتيجه هر يك از خريداران بعدى به فروشنده خود مراجعه كرده و بهاى پرداختى را پس مى گيرد، و اگر به نفرات بعدى مراجعه كند، بهايى را كه بابت
معامله بعدى پرداخت شده، مى پردازد و معاملات پيشين صحيح خواهد بود.
با اعمال حق شفعه توسط شفيع، همه تصرفاتى كه خريدار نسبت به مورد شفعه انجام داده، مانند وقف كردن و يا مسجد قرار دادن آن، باطل و بى اثر خواهد شد.
شفيع مجاز است مورد شفعه را تنها از خريدار مطالبه كند و حق ندارد به فروشنده رجوع نمايد. همچنين نمى تواند
معامله انجام گرفته بين آن دو را فسخ كند.
چنانچه مورد شفعه معيوب و يا تلف شود، در صورتى كه خريدار در ايجاد آن نقشى نداشته باشد، بنابر قول
مشهور، ضامن نخواهد بود؛ خواه عيب يا
تلف قبل از مطالبه شفيع پديد آمده باشد يا بعد از آن. همچنين است بنابر قول مشهور اگر عيب يا تلف مستند به فعل مشترى- قبل از مطالبه شفيع- باشد. در موارد ياد شده، شفيع ميان گرفتن مورد شفعه با پرداخت همه بها، و صرف نظر كردن از حق شفعه
مخير مى باشد. البته اين در صورتى است كه چيزى از مورد شفعه- كه موجب كاهش
قيمت آن گردد- تلف نشده باشد. كه در اين فرض، بنابر قول اشهر، پرداخت تمامى ثمن بر عهده شفيع نمى باشد؛ بلكه آن مقدار كه تلف شده، از
ثمن كسر مى شود،
و چنانچه عيب مستند به فعل مشترى پس از مطالبه شفيع باشد، بنابر قول مشهور، مشترى
ضامن است.
اگر مشترى در زمين مورد شفعه بنا احداث كند و يا درخت بكارد، مى تواند بنا را ويران و درختان را از ريشه بركند؛
ليكن در اينكه اصلاح زمين آسيب ديده بر اثر تخريب بنا يا قطع درختان، بر او واجب است يا نه، اختلاف مى باشد. اگر
مشترى از تخريب بنا و قطع درختان امتناع ورزد، به قول جمعى از
فقها، شفيع بين نابود كردن و پرداختن ارش به مشترى و بين تملّك آنها و پرداخت بهايشان به خريدار با
رضايت وى و يا صرف نظر كردن از حق خويش، مخيّر است. برخى، پرداخت ارش را در فرض نابود كردن
واجب ندانستهاند. بنابر اين قول، شفيع ميان ازاله بدون پرداخت
ارش و
تملک با پرداخت بهاى آن به
مشترى، و صرف نظر از حق خود مخيّر خواهد بود.
آيا در اخذ به شفعه علم شفيع به ثمن (بهاى پرداختى) و مثمن (مورد شفعه)
شرط است يا نه؟ جمعى از فقها علم شفيع به ثمن و برخى ديگر به ثمن و مثمن را شرط دانسته اند.
در مقابل، برخى هيچ كدام را شرط صحّت اخذ به شفعه ندانسته اند.
حق شفعه با اقاله (فسخ) دو طرف
معامله از بين نمى رود؛ زيرا ثبوت حق شفعه براى شفيع با
عقد بوده و آن دو نمى توانند آن را با
اقاله اسقاط كنند.
آنچه در فاصله زمانى بين بيع مورد شفعه و اخذ به شفعه به عنوان
نما بر
مبيع افزوده مىشود، در صورتى كه متصل باشد، مانند افزوده شدن شاخههاى درخت، از آنِ شفيع است؛ اما اگر منفصل باشد، از قبيل
سكونت در منزل يا ميوه درخت، از آنِ
مشترى خواهد بود. بنابر اين، او حق دارد ميوه درخت را تا زمان چيدن آن بر درخت باقى بگذارد.
حق شفعه پس از ثبوت آن قابل اسقاط است و با هر چه كه بيانگر صرف نظر كردن از آن باشد، اسقاط مى گردد؛
ليكن در اينكه حق شفعه قبل از ثبوت آن، با اسقاط آن قبل از فروش مورد شفعه، ساقط مى شود يا نه، اختلاف است
.
آيا صرف شاهد بودن بر
معامله يا تبريك گفتن به خريدار يا فروشنده و يا
اجازه معامله دادن به يكى از آن دو، اسقاط حق شفعه به شمار مى رود؟ مسئله اختلافى است.
در اينكه حق شفعه پس از مرگ شفيع به
ورثه او منتقل مى شود يا نه اختلاف است. مشهور ميان متأخران، قول نخست است. بر اين قول ادعاى
اجماع نيز شده است. بنابر اين قول، حق شفعه همچون مال به نسبت
سهم ورثه تقسيم مى شود نه به تعداد وارثان. بنابر اين، اگر ورثه منحصر به
زوجه و فرزند باشند، يك هشتم به زوجه و باقى مانده به فرزند
ميت داده مى شود.
با اسقاط
حق شفعه توسط يك يا چند نفر از ورثه، بقيه نمى توانند آن را تنها نسبت به سهم خود اجرا نمايند. در اين فرض آنان يا بايد از حق خود صرف نظر كنند و يا نسبت به تمامى مورد شفعه اخذ به شفعه نمايند.
حق شفعه همچون ديگر حقوق مالى قابل
صلح است و شفيع مى تواند بر ترک آن با خريدار
مصالحه كند. در اين صورت حق شفعه وى
باطل مى گردد.
هر گاه شفيع پس از آگاهى از داشتن حق شفعه، سهم خود را بفروشد، حقش
ساقط مى شود؛ ليكن اين حق براى خريدار نخست بر
خريدار دوم ثابت مى گردد. و در صورتى كه فروش سهم قبل از آگاهى يافتن از حق شفعه باشد، در بطلان حق شفعه اختلاف است.
ثبوت حق شفعه براى شفيع مانع تصرف مشترى نسبت به مورد شفعه نمى شود. بنابر اين، تصرفات وى تا قبل از اعمال حق شفعه توسط شفيع نافذ است؛ چنان كه تصرفات مشترى موجب از بين رفتن حق شفيع نمىگردد.
فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بيت عليهم السلام، ج۴، ص۶۸۷-۶۹۴
